Калининградский региональный центр общественного контроля

В сфере ЖКХ – Ассоциация «Балтийский жилищный союз» (РЦОК «ЖилСоюз»)

 

Калининград 10 сентября 2018

 

Заключение комиссии

по итогам общественной проверки

 

В Калининградский региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ – Ассоциация «Балтийский жилищный союз» (далее – РЦОК «ЖилСоюз») 13.02.2018 года обратился (АБВ), житель дома по ул. Мишина № 41 в Калининграде, с жалобой на то, что его лишают права пользования гаражом, так как администрация ГО «Город Калининград» намерена выставить гараж на аукцион. К обращению приложены фотоматериалы и переписка с ответственными лицами. Экспертами РЦОК «ЖилСоюз» была проведена предварительная проверка фактов, изложенных в обращении, на основании чего пришли к выводу о необходимости проведения общественного жилищного контроля, руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 года № 1491.

Решением Совета РЦОК «ЖилСоюз» от 04 июня 2018 года утвержден общественный жилищный контроль (ОЖК) в форме общественной проверки законности действий администрации Городского округа «Город Калининград» - включение гаража, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома № 41 по ул. Сержанта Мишина в Калининграде и земельного участка под ним в реестр муниципальной собственности.

Проверка проведена комиссией экспертов в составе: Зосименко Валентины Геннадьевны, Василевской Светланы Новомировны, Силиной Светланы Александровны при участии (ЕЖЗ), собственника жилого помещения в МКД 41 по ул. Сержанта Мишина в Калининграде, в качестве заинтересованного лица.

Начало работы комиссии - 18 июля 2018 года, окончание работы комиссии – 18 сентября 2018 года.

Комиссия при проведении проверки запрашивала у руководства администрации ГО «Город Калининград» дополнительную информацию. Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов за подписью начальника управления имущественных отношений В.А. Маштакова от 03.08.2018г. № и-кми 04/17998, предоставлена копия Решения Малого Совета от 25 сентября 1992 г. № 2241.

На основании анализа Российского законодательства, документов, предоставленных заявителем АБВ, пояснений ЕЖЗ комиссией установлено:

Заявитель проживает в многоквартирном жилом доме №41 по улице Сержанта Мишина в Калининграде довоенной постройки с 1971 года. Дом №41, в который вселился АБВ являлся ведомственным, принадлежащим Калининградскому целлюлозо-бумажному заводу. На придомовом участке находилось и до настоящего времени находится здание хозяйственной постройки, состоящее из двух вспомогательных помещений: сарая и гаража площадью 38,4 кв.м., которыми заявитель пользовался постоянно. Данная постройка включена в технический паспорт, выданный Калининградским межрайонным бюро технической инвентаризации по состоянию на 14 января 1988 года, что является безусловным доказательством принадлежности спорного строения жилому дому.

Однако, в техническом паспорте по состоянию на 25.04.2007 г., выданном АО «Ростехинвентаризация» - Федеральным БТИ», данные хозяйственные строения отсутствуют.

АБВ приобрел в собственность жилое помещение, квартиру №С в многоквартирном доме 41 по улице Сержанта Мишина в Калининграде, по договору купли – продажи с ЖКО Калининградского целлюлозо-бумажного завода (Договор от 03 июня 1991 года, регистрационная запись № 584/21, стр.9). Свидетельство о праве собственности на вышеуказанную квартиру оформлено АБВ 02 июня 2011 года. Вместе с приобретением квартиры АБВ перешла доля в праве общей собственности на общее имущество МКД. Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома. Во исполнение части 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ принято Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее - Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Согласно пункту 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, следуют судьбе главной вещи, то есть дома на основании ст. 135 Гражданского кодекса РФ.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения. При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Жилой дом со вспомогательным помещением был включен в реестр муниципального имущества на основании Решения малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов 25.09.1992 г.

Как следует из письма Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 15.05.2018 года № из-кми-05/3448 в адрес Волошиновой Н.И. «…нежилое здание (гараж) общей площадью 30,5 кв.м. включено в реестр муниципального имущества на основании решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 года № 2241 «Об утверждении пообъектного перечня муниципальной собственности города Калининграда». Данное имущество было учтено в составе основных фондов ЖЭУ-17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации № 39-АБ 276806 от 28.12.2013г.».

В копии вышеуказанного Решения Малого Совета, предоставленной по запросу экспертной комиссии Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград», нет подтверждения наличия в перечне основных фондов ЖЭУ -17 гаража по ул. Мишина 41 в Калининграде. Также нет подтверждения того, что многоквартирный дом в определенный период находился в управлении ЖЭУ-17.

Однако, фактически в муниципальную собственность в 2013 году была передана и зарегистрирована в Росреестре, как самостоятельный объект, хозяйственная постройка (свидетельство № 39-АБ 276806 от 28.12.2013г.), без жилого дома. Копия свидетельства муниципалитетом не предоставлена.

Из пояснений ЕЖЗ с 2004 -2005 годы дом 41 управлялся МУ ЖЭУ «Вагоностроитель», с 17.02.2006 – МКП УК ЖКХ «Вагоностроитель». С 2010 - 2013 годы

дом управлялся ООО УК «Управдом», с февраля 2014 года дом перешел на непосредственное управление.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, отдельных составных частей, приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД и ущемлению прав собственников. Кроме того, передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 - 4 статей 36, 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Изменение назначения помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, вопросы использования общего имущества относится к компетенции собственников помещений в данном доме.

В соответствии со ст.23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится, в том числе, в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Таким образом, выделение спорного здания хоз. постройки и земельного участка под ним в самостоятельный объект не является правомерным, ущемляет права собственников многоквартирного жилого дома.

 

Выводы экспертной комиссии:

 

1. Самостоятельная регистрация права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД - хозяйственную постройку, включающую гараж, расположенную по адресу: Калининград, Мишина,41 проведена администрацией ГО «Город Калининград» с нарушением законодательства Российской Федерации, ущемляет права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу.

2. Комиссия считает ошибочным включение гаража, расположенного на придомовой территории многоквартирного дома № 41 по ул. Сержанта Мишина в Калининграде, и земельного участка под ним в реестр муниципальной собственности. Комиссия рекомендует решить имущественные разногласия с жителями дома во внесудебном порядке, на основании действующего законодательства, исключить из муниципальной собственности спорную хозяйственную постройку, включающую гараж, и передать её в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного жилого дома по адресу: Калининград, ул. Мишина,41.

3. Администрации ГО «Город Калининград» необходимо провести вновь межевание земельного участка под многоквартирный дом 41 по улице Сержанта Мишина в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, с включением в состав придомовой территории той части земельного участка, на которой расположена хозяйственная постройка (вспомогательное строение) согласно плану земельного участка в техническом паспорте многоквартирного дома 41 по ул. Сержанта Мишина Калининграда, составленному Калининградским межрайонным бюро технической инвентаризации по состоянию на 14 января 1988 года.

 

Председатель комиссии:

Зосименко В.Г. подпись

Члены комиссии:

Василевская С.Н. подпись

Силина С.А. подпись

Заинтересованное лицо:

Волошинова Н.И. подпись